Affittare casa in Germania. Impresa difficile ma non impossibile
Idee per la casa a cura di Anna
La felicità non è un posto in cui arrivare ma una casa in cui tornare (Proverbio arabo)
Nell’ultimo decennio i prezzi delle case in affitto in Germania sono aumentati tantissimo, tant’è che affittare casa in Germania è impresa difficile ma non impossibile
Ciò è dovuto al fatto che gran parte della popolazione vive in affitto, quindi la domanda è molto alta e l’offerta, seppur vasta, non sembra essere in equilibrio con la quantità enorme di case richiesta.
I prezzi variano notevolmente a seconda dell’area in oggetto e anche della posizione specifica della casa (quartiere).
Le città tedesche più care, dove più del 30% del reddito serve a pagare l’affitto, sono Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno, Stoccarda, Friburgo in Brisgovia, Ingolstadt, Amburgo, Magonza e Darmstadt.
La periferia spesso offre zone più verdi e a prezzi inferiori, e in molti casi è ben collegata al centro vista l’ottima rete di trasporti pubblici.
Quando si inizia la ricerca del proprio appartamento in affitto, quindi, è bene armarsi di tanta pazienza ed essere pronti a trascorrere parecchio tempo in attesa di risposte e possibilità soddisfacenti.
La procedura è diversa a seconda che si risieda già in Germania, oppure che si è in cerca della prima casa.
Infatti, come è possibile immaginare, nel caso si rientri nella seconda opzione, la ricerca è legata al contratto di lavoro, che a sua volta, difficilmente verrà formalizzato senza la residenza nel paese grazie alla quale si ottiene uno speciale codice identificativo, chiamato Steuerindentifikationsnummer (Steuer-ID). Inoltre, senza contratto di lavoro in Germania e almeno 2 o 3 buste paga da presentare insieme a un documento che attesta l’assenza di debiti in Germania, chiamato Schufa è altamente improbabile che si concretizzi un contratto di affitto.
Quali sono dunque i passi da seguire?
Il primo passo è quindi la presso il quale si possa prendere la residenza. In seguito è possibile procedere con la stipula di un contratto lavorativo e al questo punto si può procedere con la ricerca di un alloggio definitivo perché si è in possesso dei requisiti generalmente richiesti.
Nella ricerca di un alloggio temporaneo, è bene considerare:
- Lavori con vitto e alloggio (per esempio offerte nella ristorazione, oppure lavoro au-pair);
- WG (Wohngemeinschaft) – si tratta di alloggi condivisi, dove spesso è accettato anche il subaffitto e la possibilità di entrare senza garanzie;
- Airbnb – in alcuni casi i proprietari di alloggi accettano di far prendere la residenza per un periodo di tempo breve.
Per la ricerca dell’alloggio definitivo, ci si può affidare a tantissimi siti.
Alcuni sono, per esempio:
- immobilienscout24.de
- immonet.de
- wohnungsboerse.net
- meinestadt.de
- wohnungsmarkt.de
- ebay-kleinanzeigen.de
- immobilio.de
- Immowelt.de
In alternativa si possono consultare i giornali locali, che nella maggioranza dei casi arrivano gratuitamente nella cassetta postale, oppure ci si può rivolgere alle agenzie immobiliari.
I costi dell’agenzia, dal 2015, sono esclusivamente a carico del proprietario.
Gli annunci, sebbene numerosi, non sono sempre facilmente comprensibili, perchè si utilizzano tantissime abbreviazioni. In ogni caso, dopo averne letti un po’, non è difficile farsi strada nella ricerca dell’immobile ideale.
Abbreviazioni i uso nelle inserzioni.
Le abbreviazioni e i termini più comuni sono:
- Kaltmiete (KM): “affitto freddo” cioè il canone di affitto senza le spese accessorie (Nebenkosten);
- Warmmiete (WM): “affitto caldo” quindi il canone di affitto comprese le spese accessorie (Nebenkosten);
- Nebenkosten (NK): spese accessorie come la spazzatura, la manutenzione, le luci comuni e l’acqua fredda. Sono definite con precisione nel contratto;
- Kaution (KT): cauzione, che in genere corrisponde a 3 Kaltmiete;
- Mietvertrag;
- Zimmer (Z): “Stanze”. Nella dicitura Zimmer è compresa in genere anche la cucina;
- Einbauküche (EBK): cucina già arredata;
- Etagenwohnung (EW): appartamento dal primo piano in su;
- Erdgeschosswohnung (EG): piano terra;
- Dachgeschosswohnung (DG): ultimo piano
Alcune considerazioni che possono sembrare banali, sono le seguenti:
- solitamente un budget alto, consentirà di trovare casa in tempi brevi
- in periferia, trovare alloggi è solitamente più facile, ma è bene controllare la rete di mezzi pubblici a disposizione nell’area scelta
- la maggior parte dei proprietari parla solo il tedesco, quindi è bene farsi accompagnare nella ricerca da qualcuno che lo parli in modo fluente
- non è facile trovare proprietari disposti ad accogliere animali domestici, soprattutto nelle zone centrali
- la maggioranza delle case non è arredata, quindi bisogna sempre considerare la spesi per gli arredi necessari prima di entrare
- quasi tutte le palazzine escluse quelle di nuova costruzione, sebbene alte, sono sprovviste di ascensore, ma per i tedeschi è assolutamente normale raggiungere quarto e quinto piano con spesa e bambini, facendo le scale
Prima di procedere alla ricerca, è bene procurarsi i seguenti documenti, che nella stragrande maggioranza dei casi, serviranno per la stipula del contratto:
- copia della carta di identità
- le ultime 3 buste paga
- la Schufa
La Mietschuldenfreiheitserklärung, un documento da far firmare al precedente proprietario di casa in cui egli dichiara che l’affitto è sempre stato pagato regolarmente.
Poiché quasi sempre vengono organizzate visite di gruppo degli appartamenti, o comunque ora a causa della pandemia, decine di appuntamenti in un giorno, è bene avere già pronti tutti i documenti, perché in caso di assenza di uno di questi, la casa può essere assegnata ad un’altra persona.
Infatti, essendo la richiesta di alloggi così alta, i proprietari scelgono a loro discrezione, e con criteri assolutamente personali, a chi affittare il proprio immobile e persino a chi farlo visitare. È utile preparare una mail in cui ci si presenta da inviare al momento della richiesta di appuntamento per visitare l’alloggio, in modo da fare buona impressione.
Non sempre si riceve una risposta quando ci si mostra interessati ad un annuncio: il numero delle persone che si candidano per ciascun appartamento è talmente vasto che spesso i
proprietari non riescono a rispondere a tutti. Vale quindi la regola della probabilità: più richieste si presentano, maggiori opportunità di riuscire a fittare un immobile, ci saranno.
Per sapere se un immobile a cui siamo interessati rientra nella fascia di prezzo corretta per la sua posizione e grandezza è possibile consultare la Mietspiegel, e cioè la tabella dei canoni di affitto, che si trova presso il Wohnungsamt della propria città.
In media il costo dell’affitto è di circa 10 euro a metro quadro, ma la cifra è molto variabile da zona a zona e città e città.
Per essere considerato un possibile inquilino per un appartamento, in genere bisogna essere in grado di dimostrare che si guadagna almeno 3 volte il costo dell’affitto richiesto.
Ad esempio, se l’affitto di un appartamento è pari a 800 € al mese, il reddito mensile al netto delle imposte deve essere almeno di 2400 €.
Trovata la casa giusta, e ricevuta e accettata l’offerta, si riceve il contratto di affitto, Mietvertrag, che è bene controllare affidandosi a chi parla correttamente la lingua tedesca.
In particolare bisogna fare attenzione alla verifica dei seguenti punti:
- Gesamtmiete: l’esatto canone d’affitto mensile complessivo potrebbe essere diverso da quello riportato sull’annuncio.
- Kaution: si è autorizzati a pagare il deposito richiesto a rate insieme al canone mensile
- Übergabeprotokoll: protocollo di presa in consegna, il documento ufficiale dell’ispezione della proprietà tra la persona interessata, il proprietario e l’inquilino precedente. In questa fase si prende la lettura del gas e dell’elettricità e si procede alla consegna ufficiale delle chiavi.
- Hausordnung: le regole della casa.
- Staffelmiete Vereinbarung: il potenziale di aumento graduale del canone d’affitto. Ci sono restrizioni legali sulla percentuale dell’affitto mensile attuale che il proprietario può aumentare in futuro.
Riguardo l’ultimo punto, il proprietario è tenuto a rispettare determinate regole. Egli è autorizzato ad aumentare l’affitto, se questo è inferiore al canone di affitto per abitazioni simili nella stessa zona. Tra la data di subentro e un primo aumento del canone di affitto e tra i singoli aumenti del canone deve decorrere un periodo minimo di 12 mesi. Esiste un tetto massimo del 20 % entro cui il canone di locazione può essere aumentato nell’arco di tre anni. In alcuni Länder tedeschi, questo tetto è del 15 %.
In caso di dubbi, ci sono avvocati specializzati nel diritto di locazione, oppure si può richiedere la consulenza delle associazioni a tutela degli inquilini (Mieterverein).
Per avere diritto a una consulenza gratuita, bisogna essere iscritti all’associazione e pagare la quota associativa che si aggira tra i 50 e i 90 euro all’anno.
In caso di notevoli difficoltà a trovare un appartamento, ci si può rivolgere al Wohnungsamt cioè l’Ufficio di Gestione degli Alloggi del Comune.
In quasi ogni città si trovano infatti, appartamenti con un canone di affitto più basso, una sorta di case popolari, finanziati con fondi pubblici, i Socialwohnungen.
Per affittare questo genere di appartamenti occorre essere in possesso di uno speciale permesso che dia diritto ad abitarvi (Wohnberechtigungsschein, abbreviato in WBS).
Il WBS viene rilasciato solo se si percepisce un reddito inferiore a un determinato importo limite che cambia da città a città e ha una durata limitata.
Le persone che hanno un reddito basso e necessitano di aiuto finanziario per pagare i costi di affitto, possono fare richiesta del Wohngeld, la cui approvazione dipende dal reddito, dai costi di affitto da sostenere e dal numero dei membri della famiglia.
Il Wohngeld viene percepito per 12 mesi e può essere rinnovato se sussistono le condizioni.
Ciao da Anna.
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